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Consegna-differita

Contratto di compravendita - Consegna differita dell'immobile

La risposta a interpello n. 458/2019 dell'Agenzia delle Entrate

OGGETTO: Contratto di compravendita - Consegna differita dell'immobile - tassazione.

Con l'istanza di interpello specificata in oggetto, è stato esposto il seguente

QUESITO

Il Notaio istante rappresenta che i signori X e Y con contratto preliminare si sono obbligati al trasferimento di un immobile, costituito da un appartamento ad uso abitazione.

Le parti hanno altresì convenuto che la consegna dell'immobile dovrà essere fatta entro e non oltre 15 (quindici) giorni di calendario successivi alla stipulazione del rogito di vendita.

Al riguardo chiede se la pattuizione della consegna differita dell'immobile configuri un diverso e ulteriore contratto rispetto alla vendita. In particolare se si tratti di un contratto di comodato per il quale è dovuta l'imposta di registro in misura fissa ai sensi dell'articolo 5 Tariffa, Parte prima allegata al DPR n. 131 del 1986.

SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE

Il notaio ritiene che la consegna differita pattuita in una vendita non costituisca un comodato ma una semplice disciplina della consegna della cosa venduta: non un contratto ma una obbligazione disciplinata nel tipo vendita. Non è dovuta l'imposta fissa di registro.

Infatti l'art. 1476 del codice civile tra le obbligazioni principali del venditore al n. 1) indica quella "di ".

Il successivo art. 1477 del codice civile consegnare la cosa al compratore stabilisce che "la cosa deve essere consegnata nello stato in cui si trovava al momento della vendita."

La consegna è un obbligo a carico del venditore e il legislatore conosce bene la consegna differita, imponendo in questo caso che la cosa sia consegnata nello stato in cui si "trovava" al momento della vendita

Pertanto sostiene che la consegna contestuale non è un elemento essenziale né caratterizzante lav  vendita. Anzi nella prassi delle vendite immobiliari è d'uso la finzione della consegna delle chiavi, occorrendo la consegna dell'immobile necessariamente e sempre in un momento successivo.

Ritiene inoltre che:

1. nel caso di consegna differita al proprietario-compratore non è consentito chiedere la consegna del bene prima della scadenza del termine pattuito tra le parti;

2. nel diverso caso del comodato al proprietario è consentito chiedere la restituzione immediata della cosa nonostante la pattuizione di un termine (art. 1809 secondo comma del codice civile).

Nell'architettura del codice civile la consegna della cosa nella vendita ha una disciplina, nel comodato un'altra. La consegna nella vendita non richiama alcuna norma del comodato. Non a caso nella vendita si parla di ; nel comodato di . Nel comodato consegna restituzione il proprietario consegna il bene, mentre nella vendita con consegna differita il proprietario acquirente non può consegnare ciò che non ha ricevuto.

Fa presente che la giurisprudenza che si è occupata del tema della tassazione della consegna della cosa ha stabilito che nel contratto preliminare la consegna anticipata della cosa è da considerare comodato (Cassazione, ordinanza 5.2.2019 n. 3305 sez. II Civile); nella contratto di vendita la clausola di differimento del termine di consegna non costituisce un atto isolato bisognoso di un titolo formale che renda giustificata la disponibilità della res, ne deriva che l'attività riqualificatoria attuata dall'Amministrazione finanziaria non può travalicare lo schema negoziale tipo nel quale l'atto risulta inquadrabile, pena l'artificiosa costruzione di una fattispecie imponibile diversa da quella voluta e comportante differenti effetti giuridici. Alla stregua delle suddette argomentazioni, il ricorso deve essere accolto, con conseguente annullamento dell'atto impugnato. (Comm. Trib. Torino Sez. 5, 11.1.2018 n. 167).

Sostiene inoltre, che nel contratto preliminare la consegna anticipata non avviene in adempimento di un obbligo di legge (il promittente venditore non è obbligato a consegnare la cosa); mentre nel contratto di vendita la consegna, contestuale o differita, è sempre l'adempimento di un obbligo di legge (il venditore è obbligato a consegnare la cosa).

Quindi la consegna differita non deve scontare l'imposta fissa di registro. La consegna posticipata non è l'effetto di un altro negozio, ma costituisce semplicemente una mera modalità concordata di adempimento di un'obbligazione derivata di natura non negoziale che permette all'accipiens di assumere il controllo materiale del bene (Comm. Trib. Torino Sez. 5, 11.1.2018 n. 167).

Da ultimo, fa presente che considerare comodato la consegna differita nella vendita porterebbe a conseguenze fiscali paradossali come nel caso della vendita di un appartamento tra genitori e figli, che non costituisca abitazione principale per l'acquirente. Se la consegna differita fosse considerata comodato - si verificherebbe una riduzione dell'IMU sull'immobile (art. 13, comma 3, del D.L. 6 dicembre 2011 n. 201, convertito con modificazioni dalla legge 22 dicembre 2011 n. 214), ricorrendo le condizioni stabilite dalla risoluzione n.1 del Ministero dell'Economia e delle Finanze del 17 febbraio 2016 e questo qualunque sia la durata del comodato.

PARERE DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE

L'articolo 1376 del codice civile, stabilisce che "nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale, ovvero il trasferimento di un altro diritto, la proprietà o il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso legittimamente prestato".

Nell'attuale sistema civilistico vige, infatti, il principio consensualistico in forza del quale normalmente il contratto produce i suoi effetti reali o traslativi quando i contraenti si scambiano tra loro il consenso libero e non viziato in ordine ad un programma negoziale condiviso e non nel momento in cui viene consegnato materialmente il bene dedotto in contratto da una parte all'altra.

Il contratto di compravendita disciplinato dall'art. 1470 del codice civile costituisce il tipico contratto soggetto al principio consensualistico, quanto alla modalità di conclusione; gli effetti traslativi si producono in virtù del solo consenso legittimamente prestato dalle parti, senza necessità che il venditore consegni materialmente il bene al compratore. Ciò trova conferma nel disposto dell'articolo 1476 c.c. che tra le le obbligazioni principali del venditore, prevede quella di consegnare la cosa al compratore (art. 1477 c.c.); tale obbligo si configura come meramente esecutivo di un programma negoziale già realizzato in forza del solo scambio della volontà delle parti.

Infatti, la consegna della " " dal venditore al compratore, non è necessaria resa ai fini del perfezionamento del contratto di compravendita e quindi del trasferimento del diritto di proprietà ma solo ai fini del trasferimento del possesso materiale del bene.

Con particolare riferimento ai tempi di consegna del bene compravenduto i giudici di legittimità hanno evidenziato che "il possesso materiale del bene che si realizza con la consegna, quanto al tempo della sua attuazione, ben può essere regolato dall'accordo dell'autonomia delle parti" (Cfr. Cass 11 gennaio 2008, n. 569).

In particolare la Suprema Corte ha precisato che "l'obbligo del venditore di trasferire il possesso materiale può essere derogato allorché il venditore d'accordo con l'acquirente mantiene la relazione immediata con la cosa venduta, possedendola non con animo domini, bensì ad altro titolo. Tale risultato è raggiungibile sia attraverso la costituzione di usufrutto per riserva del venditore sia attraverso qualsiasi negozio (tipico o atipico, oneroso o gratuito) che sia idoneo ad attribuire al venditore un diritto di ritenzione della cosa a scopo di godimento, di uso o di garanzia e che, dando luogo ad un rapporto di natura personale richiede la stessa forma solo se si concreti in uno degli atti compresi nell'articolo 1350 del codice civile, con le correlative conseguenze in ordine alla prova" (Cfr. Cass, 16 marzo 1984, n.1808).

In linea generale, dunque, occorre analizzare le pattuizioni contrattuali per poter qualificare il titolo giuridico in base al quale il venditore continua a mantenere il possesso materiale dell'immobile compravenduto.

Si è del parere, che nella fattispecie in esame, concordemente a quanto affermato dal notaio istante, la consegna differita così come pattuita nel preliminare di vendita, non costituisce un contratto di comodato di cui all'articolo 1803 del codice civile. La norma contenuta in tale articolo prevede che "il comodato è il contratto col quale una parte consegna all'altra una casa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta".

Dall'analisi del contratto preliminare suindicato, condotta ai sensi dell'articolo 1362 del codice civile non si desumono, infatti, gli elementi né fattuali né normativi per poter ritenere che le parti abbiano voluto concludere un contratto di comodato.

In effetti manca qualsiasi riferimento alla determinazione della durata del contratto stesso e all'obbligo di restituzione dell'immobile da parte del comodatario quali elementi caratterizzanti il contratto di comodato.

Pertanto, nel presupposto che l'atto di compravendita da porre in essere contenga le medesime condizioni contrattuali contenute nel preliminare di vendita, si ritiene che la consegna differita dell'immobile è, nel caso in esame, una modalità concordata di adempimento dell'obbligazione del venditore, funzionale alla realizzazione dello schema negoziale dedotto in contratto e non è inquadrabile nello schema negoziale del contratto di comodato.

Agevolazione prima casa

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA - INAPPLICABILITA’ AGLI ACQUISTI DI UNITA’ COLLABENTI

Interpello – Risposta n. 357 del 30 agosto 2019

OGGETTO: Applicabilità anche ad immobili classificati come 'collabenti' delle agevolazioni fiscali previste per la 'prima casa' – Articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 – Interpello articolo 11, comma a), legge 27 luglio 2000, n. 212

SECONDO L’AE

Nella fattispecie in esame l'istante chiede chiarimenti in ordine alla possibilità di fruire dell'agevolazione "prima casa" nell'ipotesi di acquisto di un immobile collabente di categoria catastale "F/2" da ristrutturare al fine di destinarlo ad abitazione principale.

Occorre evidenziare che l'attribuzione della categoria F/2 - Unità Collabenti è riferita ai fabbricati totalmente o parzialmente inagibili, caratterizzati da un notevole livello di degrado che ne determina l’incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio.

Lo stato di fatto di tali costruzioni non consente l'iscrizione in altre categorie catastali. Si tratta di una classificazione comunque durevole del bene immobile, mentre le classificazioni F/3 e F/4, relative ai fabbricati in corso di costruzione e in corso di definizione, sono necessariamente provvisorie, per un periodo che va dai 6 ai 12 mesi, come prevede la circolare 4/T del 2009 dell’Agenzia del Territorio (a tal fine nella circolare n. 27 del 2016 è stato sottolineato che il Comune ha facoltà di produrre sempre segnalazioni al competente Ufficio dell’Agenzia delle Entrate). (…)

Configurandosi nella fattispecie rappresentata un'ipotesi di inidoneità assoluta ed oggettiva all'utilizzo dell'immobile abitativo che si intende acquistare, si ritiene che l'istante non sia legittimato a fruire delle agevolazioni 'prima casa', poiché l’immobile in questione non può essere equiparato ad un immobile in corso di costruzione.

 

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA – PERTINENZA DI ABITAZIONE AGEVOLATA DI CATEGORIA A/1 – APPLICABILITA’

Interpello – Risposta n. 362 del 30 agosto 2019

OGGETTO: Applicazione della tassazione agevolata ‘prima casa’ alla pertinenza della unità immobiliare A1, per la quale si è fruito del regime di favore – Punto terzo della nota II bis dell'art. 1 Tariffa, Parte 1, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 – Articolo 11, comma 1, lett. a), legge 27 luglio 2000, n. 212

Nella specie per la compravendita di un appartamento di categoria catastale A/1 i contribuenti avevano goduto dei benefici di cui all'art.1, nota II bis), Tariffa Parte Prima, T.U.R., in quanto, alla data di stipula dell'atto, la classificazione dell’immobile in categoria A1 non era preclusiva della fruizione delle stesse.

L’AE ritiene applicabili le agevolazioni all’acquisto della pertinenza considerato che “La normativa di riferimento e la prassi correlata richiedono, ai fini del riconoscimento delle agevolazioni “prima casa” alle pertinenze, che queste ultime accedano ad un’abitazione acquisita fruendo dei medesimi benefici. In tal senso, il regime impositivo relativo all’acquisto dell’abitazione principale è dirimente per stabilire il regime impositivo della relativa pertinenza, seppur acquistata successivamente. Come più volte affermato nella prassi, l’obiettivo perseguito dal legislatore attraverso la previsione del regime di favore, può dunque essere individuato nella volontà di agevolare l’acquisto dell'abitazione non di lusso e delle sue pertinenze, in ossequio ai principi sanciti dall’art. 47, comma II, della Costituzione secondo cui la Repubblica favorisce l'accesso del risparmio popolare alla proprietà dell'abitazione. Alla luce della prassi consolidata è condivisibile la soluzione prospettata dall’istante, secondo cui nella fattispecie in esame è possibile fruire dell’applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota agevolata del 2 per cento, ai sensi dell’articolo 1, della Tariffa, Parte I del citato TUR, per l’acquisto del locale ad uso magazzino identificato nella categoria catastale C/2.”

Detrazioni fiscali

1.6. ALIENAZIONE DELL’IMMOBILE SUL QUALE SONO STATI REALIZZATI INTERVENTI CHE DANNO DIRITTO ALLA DETRAZIONE

Art. 16-bis ,co. 8°, T.u.i.r.

“In caso di vendita dell'unita' immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di cui al comma 1 la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all'acquirente persona fisica dell'unita' immobiliare. In caso di decesso dell'avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all'erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.”

Nonostante la norma citata faccia espresso riferimento alla “vendita” si ritiene, anche sulla base della prassi dell’Agenzia delle Entrate formatasi sotto il vigore della l. n. 449/1997 e successive modificazioni, che il termine sia riferibile a qualsiasi tipo di trasferimento, ivi compresi quelli a titolo gratuito.

Qualora nell’atto di trasferimento sia stata omessa la riserva della detrazione in capo alla parte alienante, l’AE ammette il ricorso a un atto integrativo contenente tale clausola.

“(…) in mancanza di tale specifico accordo nell’atto di trasferimento dell’immobile, la conservazione in capo al venditore delle detrazioni non utilizzate possa essere ottenuta solo mediante la stipula di un atto integrativo del precedente atto di trasferimento, redatto con le stesse forme del medesimo (atto pubblico o scrittura privata autenticata a seconda della forma utilizzata). Nell’atto integrativo le parti del contratto originario dovranno espressamente dare atto dell’accordo fra le parti stesse, esistente sin dalla data del rogito anche se non formalmente recepito, di mantenere in capo al venditore le residue rate di detrazione, ferme restando le restanti pattuizioni, comprese quelle riguardanti il prezzo di acquisto.

Ciò implica, naturalmente, che l’acquirente non dovrà avvalersi della detrazione nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui è avvenuto l’acquisto, essendo la fruizione della detrazione incompatibile con la volontà, da manifestare nell’integrazione dell’atto di acquisto, diretta a mantenere la detrazione residua in capo al venditore”. (Cfr. Nota AGE – Direzione Centrale Normativa n. 0122870. 22-10-2013).

In sede di registrazione l’atto sconta l’imposta di registro nella misura fissa di Euro 200 e l’imposta di bollo nella misura di Euro 45.

Secondo l’AE, inoltre:

= il trasferimento di una quota dell’immobile non determina un analogo trasferimento del diritto alla detrazione, che avviene solo in presenza della cessione dell’intero immobile. Se, tuttavia, per effetto della cessione della quota chi acquista diventa proprietario esclusivo dell’immobile, la residua detrazione si trasmette all’acquirente;

= in caso di costituzione del diritto di usufrutto, sia a titolo oneroso sia a titolo gratuito, le quote di detrazione non fruite non si trasferiscono all’usufruttuario, ma rimangono al nudo proprietario;

= in caso di decesso dell’avente diritto, la detrazione non fruita in tutto o in parte è trasferita, per i rimanenti periodi d’imposta, esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la “detenzione materiale e diretta dell’immobile”; la condizione della detenzione del bene deve sussistere non soltanto per l’anno di accettazione dell’eredità ma anche per ciascun anno per il quale si vuole fruire delle residue rate di detrazione.

Prezzo Valore

Imposta di registro – Prezzo valore - Occultazione di corrispettivo - L'applicazione della tassazione al contratto di vendita in base al cd prezzo valore non vieta all'ufficio di procedere a rettifica laddove sussistono elementi gravi precisi e concordanti che facciano realisticamente supporre che una parte del corrispettivo sia stata occultata

LA VICENDA

Nella specie il corrispettivo dichiarato nell’atto di compravendita, per quanto superiore al valore della rendita catastale rivalutata, risultava tuttavia di gran lunga inferiore all’importo del mutuo contratto per l’acquisto, circostanza che secondo i giudici di merito rendeva legittimo l’accertamento da parte dell’ufficio per occultazione di corrispettivo, nonostante l’acquirente avesse fatto richiesta al notaio rogante di volersi avvalere del meccanismo del prezzo-valore.

(Cfr. Cass. Civ. Ord. Sez. 6 n. 19772/2019 pubblicata il 23/07/2019)